Mutui al 100%: quali banche li danno nel 2020

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L’acquisto della prima casa è sempre un momento di grande importanza per una persona, ma non sempre si hanno a disposizione i contanti necessari per pagare gli anticipi richiesti. Per questo esistono – anche se non sono molto diffusi e hanno regole ferree riguardo i possibili mutuatari – i mutui al 100%, dove l’importo finanziato corrisponde al valore dell’immobile nella sua interezza.

mutui al 100 per cento

Come funzionano i mutui per la casa

Quando si acquista casa in genere si versa il 20/30% dell’importo richiesto subito e si ottiene un mutuo che copre il restante 70/80% della cifra. Questa è la prassi sia per mutui per l’acquisto di immobili che per finanziamenti per le ristrutturazioni.

La percentuale dell’80% non è casuale. In Italia esiste un Comitato interministeriale per il credito ed il risparmio (CICR), questo ente si occupa della salvaguardia del credito e di tutela del risparmio. Secondo quanto deliberato da questo organismo non possono essere concessi dei mutui superiori all’80% della stima del valore dell’immobile.

Mutui al 100%, come richiederli

In realtà si possono avere mutui per il 100%, ma questi possono essere ammessi solo in casi precisi. Questa tipologia di contratti dopo la crisi del 2010 era sparita, ma da almeno 3 anni a questa parte ha ripreso vita sia come domanda che come offerta da parte degli istituti. Nel 2020 le domande di mutui al 100% si stima torneranno quasi ai livelli pre crisi.

Per concedere questi prestiti la banca dovrà verificare che il cliente sia in grado di fornire delle garanzie accessorie per ripagare il debito. Quindi se per il mutuo comune viene richiesto il reddito annuo, la situazione creditizia dell’utente e la busta paga, per questa particolare tipologia di mutuo dovranno essere fornite altre prove della propria solvibilità.

Si dovrà ad esempio possedere qualche bene di valore che possa assicurare l’istituto di riottenere l’importo prestato anche se il cliente non dovesse essere più in grado di pagare. Oppure si può trovare un garante, cioè una terza persona che si impegni a risarcire il debito in caso di insolvenza dell’utente.

Nei cosiddetti mutui al 100% il finanziamento concesso dalla banca copre l’intero prezzo della casa o dell’immobile. Si tratta pertanto di una forma molto più rara, e che a norma di legge obbliga la banca a richiedere delle polizze fideiussorie.

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Secondo la Delibera del Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio (CICR) del 22 aprile 1995, infatti, «l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale percentuale può essere elevata fino al 100% qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia».

Per chi sono pensati i mutui al 100%

La formula del mutuo al 100% è rivolta soprattutto ai giovani impegnati nell’acquisto della prima casa, ed è sicuramente molto vantaggiosa per chi riesce a ottenerla, visto che non è necessario versare un anticipo – a volte molto congruo – ancora prima di aver messo qualcosa da parte nella propria attività lavorativa.

Di fatto, chi sceglie un mutuo al 100% si trova con un numero molto ridotto di spese da affrontare, ovvero soltanto le spese notarili legate all’attuo di mutuo e di compravendita dell’immobile. Com’è noto dal Decreto Salva Italia del 2012, inoltre, è pratica scorretta imporre l’apertura di un conto corrente presso la banca che offre il mutuo come condizione necessaria per ottenerlo, quindi non ci si dovrebbe trovare ad affrontare nemmeno spese di questo tipo.

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La crisi e i nuovi mutui

Questa tipologia di mutuo è definita in gergo a Ltv (loan to value) ed era diventata molto comune nel periodo che ha preceduto il crack di Lehman Brothers. Per diversi anni, circa tra il 2010 e il 2016, gli istituti hanno praticamente ritirato queste offerte dal mercato. Negli ultimi anni però sono ritornate a farsi strada.

Uno studio del Sole 24 Ore ha mostrato come il mercato dei mutui con un valore maggiore dell’80% dell’importo dell’immobile sia cresciuto progressivamente tra il 2015 e il 2019. Nel 2018, ultimo dato certo diffuso da AmTrust e ripreso dal quotidiano economico, il valore dei mutui 100% erogati è salito a circa 5 miliardi di euro.

Nel 2019 e nel 2020 le stime e le attese rispetto alle domande per queste soluzioni ritorni addirittura a quella che è stata prima della crisi economica dei subprime, intorno ai 6 miliardi di euro. Anche se l’offerta da parte degli istituti si dovrebbe fermare tra i 4 e i 4.5 miliardi di erogazioni.

Come sono cambiati i mutui 100% dopo la bolla

Visti i rischi più alti rispetto al mutuo classico, però, sono ben poche le banche che permettono di accedere a questo strumento di finanziamento senza aver fatto accurati controlli e senza avere selezionato mutuatari in grado di assicurare un’eccellente solvibilità.

Tra i requisiti da rispettare per poter sperare di avvalersi del mutuo al 100% c’è, prima di tutto, l’età: questo genere di strumenti è rivolto quasi esclusivamente a chi ha meno di 40 anni (in altri casi, meno di 35 anni). Visto che la rata è più elevata del normale, per il mutuo al 100% si opta di solito per una maggiore durata del finanziamento, anche fino a 40 anni, con uno spread che comunque rimane nella media.

Bisogna però stare attenti a non superare l’età massima prevista nelle clausole del contratto, derivante dalla somma dell’età del mutuatario al momento della stipula e degli anni di durata prevista per il finanziamento; di solito è di 75 anni.

O almeno questa era la consuetudine a cui le banche avevano abituato. In realtà alcune banche hanno poi aperto la possibilità di stipulare dei mutui al 100% anche a clienti con più 35 anni. Le condizioni per questa seconda tipologia di utenti sono però diverse, niente rate leggere, periodi di restituzione del debito accorciati. È stato il caso ad esempio di Intesa San Paolo.

I pro e i contro

La struttura dei mutui al 100% rispecchia la natura di questi finanziamenti. Essendo pensati per coppie, singole o persone che vogliano acquistare un immobile ma non abbiano i soldi per versare l’anticipo propongono delle condizioni particolari.

Ci sono ad esempio dei piani di ammortamento che consentono di pagare per un periodo che va da 1 anno a 10 anni solo gli interessi. Ma poi si dovranno versare delle rate mensili più corpose. Ci sono anche delle soluzioni che vengono personalizzate in base alle richieste dei clienti e alle garanzie che possono portare a sostegno delle domande.

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In ogni caso si tratta in genere di proposte che prevedono un saldo del prestito in 20/30 anni. Uno degli svantaggi maggiori a cui si va incontro scegliendo queste soluzioni sono gli interessi. Quando si riesce ad estinguere il mutuo e facendo qualche calcolo, in media, si arrivano a pagare interessi anche 4 volte maggiori a quelli dei comuni mutui all’80% del valore.

Le garanzie integrative

Fondamentale per l’erogazione del mutuo al 100% è, come detto, la fornitura alla banca di garanzie integrative. È molto difficile che venga concesso questo finanziamento se non ci sono almeno due contratti a tempo indeterminato nella coppia che vuole acquistare casa, ma il più delle volte è richiesta anche la presenza di una terza persona che possa fare da garante, pronta a impegnarsi per il pagamento del debito in caso di insolvenza del contraente.

Da ricordare anche l’esistenza del Fondo di Garanzia Prima Casa, la soluzione pensata proprio per le giovani coppie che devono acquistare la loro prima casa o dedicarsi alla riqualificazione energetica o alla ristrutturazione della propria abitazione. Questo fondo, istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze, copre una parte del mutuo, nella misura massima del 50% della quota capitale, fino a un massimo di 250.000 euro.

Chi vuole accedere al fondo deve presentare la domanda al proprio istituto di credito, che si occuperà poi di girarla al Comitato Nazionale Servizi Pubblici (Consap), la società del Tesoro che gestisce il Fondo, dove alla domanda verrà assegnato un numero di protocollo. Hanno diritto ad accedere in via prioritaria a queste risorse:

  • gli under 35 con lavori atipici

  • coppie, conviventi o sposate da più di 2 anni, unica condizione è che uno dei componenti abbia meno di 35 anni

  • affittuari di case popolari

  • genitori separati, vedovi o divorziati con figli a carico

Le banche che offrono i mutui al 100%

Come detto, la situazione delle banche relativamente alla concessione di mutui al 100% è in costante mutamento, e strumenti disponibili fino a pochi anni fa oggi non ci sono più, mentre ne esistono di nuovi.

Uno dei mutui che attualmente offrono il finanziamento al 100% per l’acquisto della prima casa è Mutuo Giovani di Intesa San Paolo, destinato a persone fisiche con un’età compresa tra i 18 e i 35 anni (non compiuti) al momento della stipula; alla scadenza del mutuo, i mutuatari non devono avere un’età superiore ai 75 anni. In caso di mutui cointestati, entrambi gli intestatari devono rispettare questi limiti di età.

Il mutuo permette di finanziare fino al 100% del più basso tra il prezzo di acquisto e il valore di perizia dell’immobile cauzionale, con un importo finanziabile che va da un minimo di 30.000 euro fino a un massimo di 300.000 euro; le durate previste sono di 10, 15, 20, 25, 30, 35 e 40 anni, con spese di istruttoria pari a 1150 euro e spese di perizia pari a 320 euro.

Mutui al 100% per le ristrutturazioni

Fin qui ci siamo occupati solo dei mutui per l’acquisto di un immobile, ma i mutui al 100% possono essere richiesti anche da clienti che vogliano un finanziamento per ristrutturare casa. In questo caso ci sono delle soluzioni come quella offerta da Poste italiane.

L’istituto si impegna a coprire il 100% delle spese purché l’importo totale dei lavori non superi il 40% del valore totale dell’abitazione. Si tratta di un mutuo con durata tra i 10 e i 30 anni e si può optare per un tasso fisso o variabile.

Resta anche in questo caso valida la regola per cui per ottenere il finanziamento si dovranno fornire le dovute garanzie accessorie come previsto dalla delibera del CICR. Inoltre, come già detto per i mutui casa, anche sulle soluzioni ristrutturazione è da valutare con attenzione la convenienza del pagamento degli interessi.

Riportiamo l’esempio di Poste per rendere idea delle spese che questo tipo di mutuo comporta. Se il cliente ottiene un mutuo per 100 mila euro da restituire in 20 anni con uno spread dell’ 1.25% e un TAEG del 2.65%, al termine dei 20 anni avrà restituito il suo credito più circa 24.400 euro di interessi.

Ecco come avere un mutuo 100%

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Per effettuare la ricerca dovrete inserire il vostro reddito mensile netto, la finalità per cui richiedere il finanziamento (prima casa, surroga, costruzione, ecc.), provincia, valore dell’immobile e durata del mutuo. Sarà utile anche aggiungere l’età del richiedente, soprattutto se under 35 enne, perché come abbiamo spiegato a questa categoria sono riservate delle offerte speciali.

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